Почему кадастровые стоимости на миллионы земельных участков по стране завышены?

Все слышали о кадастровой стоимости квартиры. Так же есть и кадастровая стоимость у каждого земельного участка.

Что такое кадастровая стоимость землиКадастровая стоимость земельного участка – это государственная оценка 1 квадратного метра участка в зависимости от его экономической ценности, определяемой с учётом: вида разрешенного использования (далее ВРИ), плодородия (в случае, если это земли сельскохозяйственного назначения), расположения земельного участка относительно центра населенного пункта, относительно ближайших дорог, линий электропередач, газификации, относительно близости к социальной инфраструктуре и пр., и умноженная на общую площадь земельного участка.

Снижение кадастровой стоимости земли srcset=Выгода от снижения кадастровой стоимости землиКак рассчитывается кадастровая стоимость и кем она определяется?Например, стоимость 1 кв.м. всех земельных участков с ВРИ «для размещения и эксплуатации гаражей» расположенных в определенном квартале, который находится почти в центре города и рядом проходит ЛЭП будет составлять 1200 руб. А кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка с таким же ВРИ, но который расположен в другом квартале на окраине города, или же в центре, но далеко от автодорог и ЛЭП, из-за этих условий 1 кв.м. будет уже дешевле – 950 рублей.

Например, когда один наш клиент изменил ВРИ своего участка с «для ИЖС» на " для строительства магазина", то кадастровая цена участка тут же сильно изменилась и стала в несколько раз выше, что привело к его катастрофической задолженности по земельному налогу.

Рассчитав кадастровую стоимость 1 кв. м. земельного участка в определенном квартале с ВРИ «для размещения и эксплуатации гаражей» нужно умножить на площадь конкретного земельного участка, эта сумма и будет означать кадастровую стоимость всего конкретного земельного участка.

То есть, кадастровая стоимость любого земельного участка зависит от:Категории земли: земли населенных пунктов дороже чем земли сельскохозяйственного назначения;ВРИ: «для коммерческого использования» дороже, чем «для размещения и эксплуатации гаражей»;Близость к центру населенного пункта: чем дальше от центра, тем дешевле;Близость к социальной инфраструктуре: чем ближе, тем дороже;Близость к коммуникациям: автодороги (её наличие или отсутствие и класс), метро, общественного транспорта, газа, ЛЭП, ОВЛ, железные дороги и др.;Наличие (либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;Характеристики окружающей территории земельного участка.Например стоимость 1 кв.м. земли с ВРИ «для гаражей» стоит 1000 рублей, то участок площадью 50 кв.м.: 1000*50=50000 рублей. А кадастровая стоимость участка под гаражом площадью 100 кв.м.: 1000р.*100=100 000 рублей.

Кадастровая стоимость рассчитывается по специальной методике бюджетными учреждениями краев и областей, наделенными полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования разных земельных участков, в соответствии с методическими указаниями.

Кадастровая стоимость земли изменяется каждые 5 лет. Ее пересчитывают те же организации — оценщики, которые и определяют ее в первый раз.

Зачем нужна кадастровая стоимость землиКадастровая стоимость земельных участков рассчитывается в основном для налогообложения. Чем яснее будет стоимость, тем точнее можно рассчитать и спрогнозировать доходы в бюджет от земельного налога и арендных платежей за землю.

Где указана кадастровая стоимость земельного участкаКадастровая стоимость земельного участка указана в кадастровой выписке на земельный участок: в 1-м разделе, на первой странице в строке «Кадастровая стоимость. руб.».

Фрагмент кадастровой выписки на земельный участок где указана кадастровая стоимость srcset=Где указана кадастровая стоимость земельного участкаЧтобы узнать, какая сейчас кадастровая стоимость земли, нужна свежая кадастровая выписка из Росреестра. Если вы дружите с компьютером, то удобнее всего заказать кадастровую выписку с актуальной кадастровой стоимостью земли на самом сайте Росреестра. Конечно, это можно сделать и через МФЦ. Но дома и через сайт — удобнее и быстрее.

Какая стоимость выше: кадастровая или рыночная?Рыночная стоимость земельного участка (какая бы она не была: дорогая или дешевая) никак не влияет ни на размер земельного налога, ни на цену аренды, ни на выкупную цену (в том случае если она понадобится государству, например, под строительство дороги).

Поэтому иногда рыночная цена участка, обусловленная покупательским спросом, выше кадастровой стоимости земли и это выгодно собственнику или арендатору, так как аренда и налог вполне себе комфортный. Через 5 лет кадастровую стоимость могут пересчитать в большую сторону или оставить без изменения.

Как кадастровая стоимость влияет на земельный налогА вот кадастровая стоимость земельного участка влияет и на земельный налог, и на аренду, и на размер выкупной цены (если вы захотите выкупить земельный участок из аренды государства себе с собственность. Об этом написано в следующей статье). Кадастровая цена влияет на всё, кроме рыночной цены.

Кадастровая стоимость земельного участка — это базовая составляющая во всех формулах расчета платежей за землю.

Например, земельный налог в год на участки с ВРИ под ИЖС и «для садоводства» — это 0.3% от кадастровой стоимости всего земельного участка. Например, кадастровая стоимость земельного участка площадью 600 кв.м. составляет 200 000 рублей, то земельный налог за год будет: 200000*0.3%=600 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка влияет и на арендную плату, ведь арендная плата на землю определяется следующим образом: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на разный коэффициент (от 0.01 до 10), который ежегодно устанавливают Советы депутатов района, области и края.

Выкупа стоимость земельного участка, когда ее выкупают в собственность из постоянного бессрочного пользования, устанавливается законами РФ и составляет 2% до 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

На сколько кадастровая стоимость отличается от рыночной?Вы можете понять это сами, сравнив кадастровую стоимость земли в кадастровой выписке и рыночную стоимость таких же по площади и ВРИ участков, изучив ее на открытых досках объявлений, например «Авито», или «Циан» или любой другой в вашем городе. Но если за рыночную стоимость вы можете купить землю у собственника (заплатив один раз), то кадастровая стоимость участка будет определять, какой у вас будет ежегодный земельный налог.

Кадастровая оценка призвана приблизиться к рыночной цене земельных участков, она осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки с учетом всех экономических характеристик земельного участка.

Но она рассчитывается по специальной методике и в удаленных от места краевых или областных центрах, а рыночную цену диктует потребительский спрос, а он бывает ничем не обоснован, кроме как большим количеством желающих приобрести земельный участок в определенном месте.

Многие клиенты спрашивают: как кадастровая стоимость отличается от рыночной?Она отличается точно так же, как и рыночная цена одного участка отличается от другого. То есть на рынке цену участка устанавливает хозяин. Вот он просто так решил, что его любимая дача, с которой он нехотя расстаётся, стоит неоправданно дорого (со стороны покупателя) аж, как например, 600 000 рублей. И тут покупатель либо соглашается с этой рыночной ценой этого земельного участка, либо нет, и идёт искать дачу подешевле.

То есть, кадастровая стоимость может отличаться от рыночной земельного участка в любое количество раз как в большую так и в меньшую сторону.

Почему кадастровая стоимость участков ниже рыночной цены земли?Кадастровая стоимость земельных участков и рыночная всегда отличаются и могут совпадать крайне редко потому, что рыночная цена устанавливается исключительно собственником земельного участка и средней рыночной ценой таких же по площади и назначению участков в отдельно взятом квартале. В другом квартале рыночная цена у такого же участка будет выше или ниже в зависимости от востребованности таких участков.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной?Так как кадастровую стоимость всех земельных участков рассчитывают по определенной методологии люди, то неизбежны человеческие ошибки, как в меньшую так и в большую сторону.

Например, сотрудники нашей юридической компании «Земельное право», будучи еще и инженерами-землеустроителями, в 2005-м году участвовали в оценке земель сельскохозяйственного назначения в Красноярском крае. И были свидетелями, как исполнители допускали ошибки в таблице Excel, просто «тянув» компьютерной мышкой стоимость 1 кв.м. с города Ачинска на ближайшую деревню, которая просто шла за городом Ачинск следующая по алфавиту. То есть ошибочно, в соседней деревне близ г. Ачинска кадастровая стоимость земель «для ЛПХ» такая же высокая, как и в городе Ачинске. А по методике этого никак не должно быть!

Поэтому иногда по всем населенным пунктам в Российской Федерации встречается, что кадастровая стоимость земельных участков гораздо выше их рыночной цены, и это очень плохо для землепользователя, об этом в статье далее.

Что делать если кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость в несколько раз? Представьте, что вы взяли земельный участок в аренду у государства для строительства магазина. Достроили его, сдали в эксплуатацию, зарегистрировали на него свое право собственности и хотите у администрации выкупить землю под магазином в собственность. И вот тут администрация говорит вам, что покупать участок нужно по кадастровой цене. А она в разы выше рыночной!

Поэтому, если вы планируете взять землю в аренду у администрации города или района с целью последующего выкупа в собственность, то обратите внимание на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Так как покупать землю у администрации вы будите именно исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Был у нас однажды в практике такой случай: к нам обратился клиент из Новосибирской области с просьбой разобраться, почему администрация г. Новосибирска предложила ему выкупить земельный участок в собственность из аренды уже под его собственным зданием по безумно дорогой цене.

Мы посмотрели кадастровую стоимость земельного участка в свежей кадастровой выписке, увидели, что она составляет 1 200 000 рублей. А выкупить ему предложили за 180 000 рублей. Он возмутился, почему же так дорого то?! Так как точно такой же земельный участок с таким же ВРИ можно продать или купить на свободном рынке у любого частного лица всего за 50 тыс. рублей! То есть его кадастровая цена в 24 (!) раза превышает его рыночную цену. Кто назначил земельному участку совершенно неадекватную кадастровую стоимость и как с этим можно бороться?

Клиент попросил нас проверить, не завысила ли администрация цену за выкупаемый в собственность земельный участок в Новосибирской области?

Мы проверили, что выкупная цена составляет всего лишь 15% от всей кадастровой стоимости этого земельного участка, то есть 180 тыс. руб — это и есть 15% от 1 200 000 рублей. Проверили, что все правильно, все соответствует законодательству, выкупная цена рассчитана правильно в соответствии с видом разрешенного использования этого земельного участка.

И тем не менее, предлагаемая выкупная цена все равно безумно завышена. Она абсолютно неадекватна рыночной цене земли в этом селе Новосибирской области. То есть красная цена такого земельного участка ну от силы составляет 50-60 тыс рублей. В чем же тогда дело и как принудить администрацию пересчитать выкупную цену такого земельного участка.

Внимательно выслушав клиента и изучив предоставленные им документы, мы увидели, что этот клиент сделал все по правилам, все действия его были в соответствии с законодательством, начиная с заключения договора аренды с администрацией и заканчивая регистрацией права собственности в ЕГРН на готовый ОКС (объект капитального строительства).

Все это он успел сделать за 1.5 года. В срок аренды уложился спокойно. И вот в соответствии со статьей ЗК РФ № 39.2 он получил исключительное право приобрести этот земельный участок в собственность. Но за плату. Выкупаясь плата (в соответствии с ВРИ этого земельного участка) составляла всего 15% от кадастровой стоимости.

Выслушав его мы поняли, что в момент подписания договора аренды на земельный участок он совершенно не обратил внимание на кадастровую стоимость этого участка. А она уже на момент подписания договора была такой высокой. То есть кадастровая стоимость не изменилась, ни как не возросла за эти 1.5 года. Подписывая договор, он знал, и видел, и согласился взять этот участок в аренду с правом последующего выкупа его в собственность. Но почему то не принял во внимание неадекватно высокую стоимость этого земельного участка.

Вывод: будьте очень внимательны к кадастровой стоимости земельного участка, который вы собираетесь купить или взять в аренду. Обязательно перед тем как купить или взять участок в аренду, основательно проверяйте его и обращайтесь за консультацией к юристам по земельным делам.

Теперь наш клиент оказался в затруднительном положении: ведь он построил здание для эксплуатации его в сельскохозяйственном бизнесе. И, по хорошему, надо бы выкупить землю под зданием, так как договор аренды с правом последующего выкупа земельного участка под здание в собственности предпринимателя. Но не по такой же безумной цене! Что же делать? Не отказываться от бизнеса. Куда он денет это здание? Продолжать быть в аренде – невыгодною. Покупать? Да на 180 тысяч он 4 таких участка купил бы у частных лиц в этом селе новосибирской области. Что делать в такой ситуации.

Мы прекрасно понимаем, что при кадастровой оценке земель населенных пунктов, и земель «сельскохозяйственного назначения» допускалось неимоверное количество ошибок. Мы прекрасно понимаем, что такое случалось абсолютно во всех субъектах нашей страны.

Мы хотели выступить с инициативой, чтобы просто в кадастре исправлять такие технические ошибки. Ведь кадастровые стоимости на миллионы земельных участков по стране были не специально завышены, они просто получились в результате грубых технических ошибок.

Но исправлять их — это значит бросать тень на некомпетентности исполнителей, невнимательных проверяющих, одобряющих и утверждающих эти ошибочные вычисления, на сотни добрых людей, которые уже получили за это зарплату. Признавать всё это браком? Это грозит расторжением договоров. Переделками. Новыми конкурсами, претензиями, судебными исками на возмещение ущерба, просто позором, укором в некомпетентности всех исполнителей и ответственных чиновников «снизу до верху». А этого не хочет никто.

Поэтому закон предусмотрел, что кадастровая стоимость земельного участка НЕ может быть выше его рыночной стоимости.

Мы предложили этому добропорядочному клиенту перед покупкой земельного участка у администрации попытаться снизить кадастровую стоимость этого земельного участка в установленном законом порядке.

Итак, как же снизить кадастровую стоимость земельного участка?Уже разработан и действует механизм для снижения кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому если у вас возникла необходимость в снижении кадастровой стоимости земельного участка, обращайтесь к нам.

Такая необходимость обнаруживается, когда вам приходит «платежка» за земельный налог или арендую плату, и вы видите, что размер платежа как то неадекватно возрос в разы (есть случаи, что кадастровая стоимость вдруг возросла кратно от 3-х до 10 раз!). Необходимость может возникнуть каждые 5 лет, так как кадастровая оценка земельных участков в регионах проводится не реже чем в 5 лет. Чаще — может быть запросто (ибо это выгодно администрации), а вот реже чем в 5 лет – нет.

Узнать какая сегодня кадастровая стоимость у интересующего вас земельного участка можно на сайте Росреестра.

И есть 2 способа – ряд последовательных действий, с помощью которых можно снизить грубо завышенную кадастровую стоимость земельного участка до адекватной рыночной цены.

Поэтому, обращайтесь к нам, мы сделаем все, чтобы помочь вам. Записывайтесь на консультацию по вопросу: «на сколько можно снизить кадастровую стоимость вашего земельного участка», и приходите к нам. Мы обязательно вам поможем.

https://zem-prawo.ru/problemy/kak-snizit-kadastrov...